深圳ISO9000認證： 物業ISO9000認證與物業接管
發布時間：2025-09-12 點擊：3
深圳ISO9000認證： 物業ISO9000認證與物業接管
物業ISO9000認證要始終貫穿于物業管理中才有收獲。因此從物業的接管驗收開始就要導入 物業ISO9000認證，分為新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，目前各個公司和各個地區也正在或已經制定了自己的驗收標準，但不管采取什么標準，我們認為接管驗收的原則應包含以下主要內容：
首先，由于接管驗收是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，也是非常重要的一次驗收，驗收合格的條件有：已經完成單位工程的質量驗收（竣工驗收）；并且有關的資料文件應完整齊全；涉及安全和使用功能的分部工程應進行檢驗資料的復查，不僅要全面檢查其完整性，而且對分部驗收時補充進行的抽樣檢驗報告也要復核，這種強化驗收的手段體現了對安全和主要使用功能的重視。
其次，對主要的使用功能還必須進行抽查。通過對單項功能的運轉，檢查運行的穩定性、實用性。使用功能的檢查是對建筑工程和設備安裝工程最終質量的綜合檢驗，也是作為業主最為關心的內容，因此，在竣工驗收的基礎上，接管驗收時再作全面檢查，檢查內容在資料文件的基礎上由參加驗收的各方人員商定，并建議多采用專業儀器儀表進行確認，檢查按照各專業施工質量驗收標準的要求進行。
此外，對配套設備、工具的配置分工責任、費用明確。如高壓配電等專用工具，垃圾筒等清潔設施，滅火器等消防器材，引導標識、標牌制作等。
三．接管驗收中應注意的事項
物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理公司通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1. 對已實施《物業管理配套設施綜合驗收辦法》的地區，應積極促成開發商辦理相關驗收手續，由物業協會牽頭組織的專家驗收，將彌補物業管理公司技術、經驗的不足，為接管驗收打下良好基礎。物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員組成綜合驗收小組參加驗收工作。并要求開發商提前7日提交相關驗收資料，以便全面熟練掌握，避免針對性不足而走過場。
2. 2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，必要時可邀請業主代表參加，以維護業主的合法權益。
3. 從實際操作過程來看，雖已經過竣工驗收，但接管驗收中還難免有問題，尤其是物業管理角度重視的問題，而驗收標準又無明確規定的，對此應明確記錄在案，并要求開發商限期對存在的問題加固補強、整修，直至符合管理需求。
4. 落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎設施工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂”終身保修”制度)； ②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
5. 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建筑施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。但就開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。如有些設備到貨期及部分工程交付較早，到接管驗收時廠商保修期已不足規定期限，甚至已超過保修期（如俗稱”爛尾樓”的再建工程），為此，應與開發商約定竣工驗收或接管驗收之日起為保修期起始日，以避免因時間差與供應商或承建商產生糾紛。
6. 開發商應向物業管理企業移交整套竣工驗收資料和竣工圖，及隨機文件、隨機專用工具等，其中資料包括產權資料和技術資料。這是物業承接驗收除硬件外的另一半內容。
7. 落實遺留問題費用事宜，根據具體情況可采取如下三種方式：
①開發商授權，工程尾款支付由物業管理公司監督，必須憑物業簽署合格意見后支付或扣除相應款項。 ②開發商組織掃尾保駕隊伍，對業主或物業管理公司反映問題直接處理，直至主要保修期終結。 ③開發商一次性撥付保修費用，由物業管理公司負責后續保修。
8. 物業管理企業接受的只是對物業的管理權以及政府賦予的有關權利，接管驗收的所有資料歸物業區域內全體業主所有。物業應做好相關登記簽字手續，以備日后隨管理權移交，避免移交因資料不全引發”扯皮”。
9. 接管驗收符合要求后，應在7日內辦理有關交接手續，開發商與物業管理企業簽定《物業管理驗收協議》。
當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。
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首先，由于接管驗收是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，也是非常重要的一次驗收，驗收合格的條件有：已經完成單位工程的質量驗收（竣工驗收）；并且有關的資料文件應完整齊全；涉及安全和使用功能的分部工程應進行檢驗資料的復查，不僅要全面檢查其完整性，而且對分部驗收時補充進行的抽樣檢驗報告也要復核，這種強化驗收的手段體現了對安全和主要使用功能的重視。
其次，對主要的使用功能還必須進行抽查。通過對單項功能的運轉，檢查運行的穩定性、實用性。使用功能的檢查是對建筑工程和設備安裝工程最終質量的綜合檢驗，也是作為業主最為關心的內容，因此，在竣工驗收的基礎上，接管驗收時再作全面檢查，檢查內容在資料文件的基礎上由參加驗收的各方人員商定，并建議多采用專業儀器儀表進行確認，檢查按照各專業施工質量驗收標準的要求進行。
此外，對配套設備、工具的配置分工責任、費用明確。如高壓配電等專用工具，垃圾筒等清潔設施，滅火器等消防器材，引導標識、標牌制作等。
三．接管驗收中應注意的事項
物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理公司通過接管驗收，即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此，為確保今后物業管理工作能順利開展，物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面：
1. 對已實施《物業管理配套設施綜合驗收辦法》的地區，應積極促成開發商辦理相關驗收手續，由物業協會牽頭組織的專家驗收，將彌補物業管理公司技術、經驗的不足，為接管驗收打下良好基礎。物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員組成綜合驗收小組參加驗收工作。并要求開發商提前7日提交相關驗收資料，以便全面熟練掌握，避免針對性不足而走過場。
2. 2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，必要時可邀請業主代表參加，以維護業主的合法權益。
3. 從實際操作過程來看，雖已經過竣工驗收，但接管驗收中還難免有問題，尤其是物業管理角度重視的問題，而驗收標準又無明確規定的，對此應明確記錄在案，并要求開發商限期對存在的問題加固補強、整修，直至符合管理需求。
4. 落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎設施工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂”終身保修”制度)； ②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
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7. 落實遺留問題費用事宜，根據具體情況可采取如下三種方式：
①開發商授權，工程尾款支付由物業管理公司監督，必須憑物業簽署合格意見后支付或扣除相應款項。 ②開發商組織掃尾保駕隊伍，對業主或物業管理公司反映問題直接處理，直至主要保修期終結。 ③開發商一次性撥付保修費用，由物業管理公司負責后續保修。
8. 物業管理企業接受的只是對物業的管理權以及政府賦予的有關權利，接管驗收的所有資料歸物業區域內全體業主所有。物業應做好相關登記簽字手續，以備日后隨管理權移交，避免移交因資料不全引發”扯皮”。
9. 接管驗收符合要求后，應在7日內辦理有關交接手續，開發商與物業管理企業簽定《物業管理驗收協議》。
當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。
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